Montag, 19. August 2019

OLG München: Schadensersatz wegen Untervermietung trotz erwartbarem Räumungsurteil

Urteil vom 2.5.2019 - Az.: 32 U 1436/18

Einer der Beklagten in diesem Fall bot als Makler ein Objekt mit 18 Wohn- und Teileigentumseinheiten zum Verkauf an. Die Klägerin erwarb das Gebäude und vermietete die Räumlichkeiten im April 2014 an die vom Makler zwischenzeitlich gegründete GmbH. Im Oktober 2014 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis, da die Miete von der GmbH stets verspätet und nie vollständig bezahlt wurde und der Makler als Geschäftsführer der GmbH der Klägerin fortwährend Betrug vorgeworfen hatte. Die Klägerin legte im Dezember 2014 Räumungsklage ein.

Im September 2016 verurteilte das LG München I die GmbH zur Räumung und Herausgabe des Gebäudes. Die Berufungsinstanz gab in der Ladungsverfügung von März 2017 und in der Hauptverhandlung im Juni 2017 Hinweise darauf, dass die Berufung keinen Erfolg haben werde. Am 20. Juli 2017 wurde die Berufung der GmbH zurückgewiesen.

Bereits am 1. Juli 2017 hatte die GmbH die Einheiten an eine AG untervermietet, weshalb die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher im September 2017 erfolglos blieb, da gegen diese AG kein Titel vorlag. Erst in einem weiteren Verfahren konnte sich die Klägerin einen Titel gegen die AG erstreiten. Die Räumung erfolgte daher erst am 21. Dezember 2017 durch einen Gerichtsvollzieher. Allerdings hatte die Klägerin die Einheiten zum 15. September 2017 bereits an eine andere AG vermietet, die sie somit nicht in Besitz setzen konnte.

Die Klägerin forderte daher sowohl von der GmbH als auch von dem Makler als deren Geschäftsführer die Mietrückstände sowie Nutzungsentschädigung. Das erstinstanzliche Gericht hatte die hierauf gerichtete Klage gegen den Geschäftsführer abgewiesen, da zwar ein Anspruch auf Schadensersatz bestehen könnte, aber der Schaden nicht hinreichend dargelegt wurde. Mietausfälle und Nutzungsentschädigungen seien Forderungen aus Vertragserfüllung, die nicht gegen den Geschäftsführer geltend gemacht werden können.

In der Berufung legte die Klägerin dar, dass sie bei erfolgreicher erster Vollstreckung den Mietvertrag mit der AG zum 15. September 2017 hätte erfüllen können, die monatlich 43.000 Euro zuzüglich 6.000 Euro Betriebskosten gezahlt hätte. Sie verlangte daher in der Berufungsinstanz von beiden Beklagten insgesamt 561.944,11 Euro. Der Geschäftsführer und Makler verteidigte sich mit dem Einwand, die Untervermietung nicht zur Verhinderung der Räumungsvollstreckung vorgenommen zu haben, sondern weil er die Zeit bis zu einer BGH-Entscheidung überbrücken wollte.

Da über das Vermögen der GmbH zwischenzeitlich das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, wurde das Verfahren gegen sie unterbrochen. Im Urteil ging es daher nur noch um die Ansprüche gegen den Geschäftsführer.

Gegen diesen sprach das OLG der Klägerin einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 133.496,54 Euro zu. Die Richter stellten fest, dass im Abschluss des Untermietvertrages eine sittenwidrige Schadenszufügung zu Lasten der Klägerin liegt. Da das Mietverhältnis bereits zum 16. Oktober 2014 durch Kündigung beendet wurde, war die Untervermietung bereits vertragswidrig. Die darüberhinausgehende Sittenwidrigkeit folge dann aus dem Umstand, dass die GmbH bereits zur Räumung verurteilt wurde und die Klägerin die für die vorläufige Vollstreckbarkeit notwendige Sicherheit zum Zeitpunkt der Untervermietung bereits hinterlegt hatte. Darüber hinaus war nach den Hinweisen des Berufungsgerichts mit der Abweisung der Berufung zu rechnen. Für die Richter stand demnach fest, dass die Untervermietung lediglich zu dem Zweck erfolgte, die Räumung zu verhindern oder zumindest zu erschweren. Dass die Untervermietung lediglich der Überbrückung bis zu einer BGH-Entscheidung dienen sollte, hielt das OLG für unglaubwürdig, weshalb sie auch den Vorsatz feststellten.

Der Beklagte hafte in diesem Fall als Geschäftsführer der GmbH ausnahmsweise persönlich. In dem Schaden hätte sich nicht ein unternehmerisches Risiko verwirklicht, wie es beispielsweise bei einer Minderung wegen Mängeln der Mietsache verhalten würde. Die sittenwidrige Schädigung der Klägerin wird nicht von dem typischen Unternehmer-Risiko umfasst.

Insgesamt stünden der Klägerin für den Zeitraum, in dem sie ihren Mietvertrag nicht erfüllen konnte, daher 153.394,67 Euro zu. Allerdings hatte sie im Verfahren die entgangenen Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 6.000 Euro monatlich nur gegen die GmbH geltend gemacht, nicht gegen den Geschäftsführer. Daher war Letzterer lediglich zur Zahlung von 133.496,54 Euro zu verurteilen.

Da die GmbH aufgrund der Kündigung der Klägerin nicht mehr zum Besitz der Mietsache berechtigt war, stellten die Richter schließlich noch eine persönliche deliktische Haftung des Geschäftsführers fest. Die Klägerin wurde durch Untervermietung an der Räumung verhindert und dadurch in Ihrem Eigentum gestört. Da ein Geschäftsführer für Taten nach § 823 BGB unmittelbar haftet, wäre er auch hieraus zur Zahlung zu verurteilen.